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【オフィス(事務所)の解約】高額請求に目が飛び出ました…

投稿日:2016年6月12日 更新日:

原状回復費用が高額

今まで借りてたオフィス(事務所)を引き払うことになって、色々と煩雑な移転、解約手続きを済ませて何とか明け渡しが終わった。そしたら貸主から目が飛び出るような高い原状回復費用請求書が届いてビックリ!! えっ…、これって払わないと駄目なのか…??

と、高額な原状回復費用の請求を受けてドギマギしちゃってる人のために、「今から何が出来るのか」、「どうしたら費用を安く収められることができるのか」について一不動産屋である僕が対応方法や考え方をまとめておきます。

原状回復費用は素人でも交渉できるか?

素人が原状回復費用を交渉

原状回復の交渉は"心理戦"と言えます。

営業として働かれてる人ならば分かっていただけるかと思いますが、単に「安くしてくれ」と言えば、金額を下げてもらえるわけではありません。

時に脅して、時に煽てて、時に焦らせたりして相手の心理を揺さぶって、ようやく得たい結果が得られるわけです。これをね、駆け引き好きな人間ならまだしも、原状回復の知識を持たない交渉の素人ができるか?と問われたならば「そら、難しいですわ…」と答えますね(^_^;)

ズブの素人と分かると吹っ掛けてくる悪徳業者あり

オフィスの解約に限らず、住居の解約でもそうなんですが借り手の知識不足に乗じてエラい高い金額を吹っ掛けてくる悪徳業者がいます。

吹っ掛けてくる不動産屋

残念ながら都心部でもそういう悪い業者は多いです。

素人から金を毟り取ることに熱心な悪徳業者はWEB上に転がっている会社の評判を調べてみれば一発で分かりますが、一部有名な貸主法人もそういう好ましくない面を持ってたりします。

例えば六本木あたりで有名なあの不動産会社はそういうイメージ…(~_~;)

しかも、あそこは弁護士も囲って反撃に備えてるから尚更タチが悪い…(^_^;)  貸主がプロを雇い臨戦体勢を取っているならば、当然借り手側もプロの力を借りた方がいいかもしれない…って思いますよね。

解約時のトラブルがなんて言っても一番多い…

解約時のトラブル

賃貸借契約というのは入居期間中も勿論トラブルは起きますが、貸主と一番よく揉めるのは契約を解約する時です。

平成10年にあまりに解約時のトラブルが多いんで住居(人が生活する場所)については「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が公表され、東京都ではその後、平成16年に条例が作られたくらいですからね。(賃貸住宅紛争防止条例

まぁ、考えてみれば当たり前で原状回復の話し合いは貸主と借主の利害が対立しますからトラブルになりますわな。リフォーム会社を泣かせて費用を安くする方法もありますが限界がありますしね…。貸主の費用負担分が多くなれば、その分、借主の負担は少なくなります。逆に貸主の負担分を少なくしたいならば借主に多くの費用を負担してもらわないといけません。このように利害が対立してるんだから貸主と借主は揉めて当たり前ですね。

原状回復の話し合いは高度な心理戦だ。

冒頭で僕は原状回復の話し合いは"心理戦"であると述べました。しかも交渉力だけでなく、原状回復費用の相場や坪単価なども知っておかねばならないので高度な心理戦だと言えますね。

原状回復費用の交渉力と知識

交渉力知識、どちらが欠けていても原状回復の交渉で望む結果は得られません。

にわか仕込みの知識で交渉をしようとする人がいますが、それはあまり良い結果をもたらさないだろうな、と思います。むしろ中途半端な知識での交渉は話しが拗れに拗れて、最後は法廷で…みたいな笑えないケースにも繋がる修羅の道だとすら思ってます。学ぶ気持ちがあれば、原状回復の交渉はやってやれないことはないけど、生半可な覚悟でやるべきではありません。

判例を知り、オフィスの原状回復というものを理解せよ。

判例を知っていれば千人力とは言いませんが、裁判沙汰にまでなったときに貸主、借主、どちらが支持されたのか?ということを知っておくと貸主との話し合いがしやすいです。

原状回復と判例

このあたりの判例は知っていて当たり前といったところでしょうか。

(1)オフィスビルの原状回復は原状回復条項(特約)に基づいて行う。

オフィスビルの賃貸借契約においては、賃借人が原状回復条項(特約)に基づき、通常損耗をも除去し賃借当時の状態にまで原状回復して返還する義務がある。平成12年12月

※市場原理と経済合理性が支配するオフィスビルでは、賃借人の保護を必要とする民間賃貸住宅とは異なる考えが適用されるということが明解に示された。

 

(2)原状回復特約が契約書に定められていないときは費用は借主負担とは限らない。

「賃借人は本件貸室内の物品等一切を搬出し、賃借人の設置した内装造作諸設備を撤去し、本件貸室を原状に修復して賃貸人に明け渡す」との契約条項は、賃借人が通常損耗分の原状回復費用を負担する旨の特約とはいえない。平成18年5月

※契約書に原状回復内容が具体的に明示されていない場合、通常損耗を借主が負担するとは判断されないということ。逆に言うならば事業者間の契約は何よりも契約書記載事項を尊重すべしという考えがハッキリした。

(3)小規模事務所の賃貸借においては原状回復費用はガイドラインに沿って算定すべき。

マンションの一室を事務所として借り受けた賃借人から敷金全額の返還を求められた賃貸人が争った。マンションの一室と言えども事務所として賃貸して契約書にも「契約締結時の原状に回復させる」と記載されているのだから、契約条項に従うべきと賃貸人は主張したが実態においては居住用の賃貸借と変わらないとして、敷金全額の返還を認めた。平成17年8月

※保証金が1000万を超えるような典型的オフィスビルを借りる際の契約ならば原状回復時に民間賃貸住宅とは異なる考えが適用されても仕方がないが、居住用のマンションの一室、広さは35㎡弱という部屋を事務所として利用するために借りたというのはオフィスビルの賃貸借契約とは考えないということ。

判例などを知り理論武装する意味は上記で述べた通りです。相手に「おっ?此奴出来おるな。」と思わせることで吹っ掛けられることを防ぐことができます。

まぁ、事業用建物の原状回復は借主優位とは言えず、契約書に定められたとおり精算を行うという判決が下ったというものがほとんどですが…(^^; それだけに交渉は慎重かつ的を射た方法で行わねば貸主に太刀打ちできないでしょう。

居住用物件とオフィスの解約はこんなに違う。

オフィスtの原状回復と居住用物件

よくオフィス(事務所)の解約精算時に住居のガイドラインの話を持ち込む方がいます。

残念ながら生活をするために使う居住用物件と仕事をするために借りるオフィスでは原状回復のルールが全く違います。昨今、解約時の精算方法が借り手に優位だ優位過ぎるなどと言われていますが、それは居住用物件に限っての話しです。

居住用物件を借りる方というのは通常は一般消費者です。そういった一般消費者に十分な説明をせず貸主が極端に優位な特約などを盛り込んだ場合は、例えサインをしていたとしても消費者を保護するため特約が無効とされることがあります。(消費者契約法)

消費者契約法が適用されるのはあくまでも一般消費者であり、オフィスを借りる事業者に適用されることはありません。あくまでも事業用物件は契約書ベースで話しをするということを覚えておきましょう。そして事業用物件の判断の一つに保証金の多寡、物件の広さがあるというのは上記の判例で述べられているとおりです。

居住用物件にだけ適用される考えをいくらオフィスの原状回復で主張しても駄目ですからね。そこんところ注意しましょう。

餅は餅屋。オフィスにはオフィスの専門交渉人がいます。

餅は餅屋、オフィス交渉人

オフィスの原状回復となると額が額なだけにかなりキワドイ交渉が必要になってきます。3割ほど費用を削減しただけで数十万円安くなったなんてこともザラにある世界なので、交渉には絶対に失敗したくないですね。

貸主も馬鹿じゃないので、万が一のトラブルなどに備え、不動産分野に強い顧問弁護士を抱えているのが普通です。素人が丸裸で勝てる相手じゃないということは分かるでしょう。

原状回復の交渉って調べると「敷金診断士」というワードが見つかりますけど、僕的にはあの人たち、あの資格になんの価値も感じていません。(というかメチャクチャ試験が簡単で価値があるわけがない…orz) そもそも弁護士でないかぎり第三者の交渉事に首を突っ込んではいけないって言われてるわけだし、弁護士じゃないのにそういうことをすると非弁行為で捕まっちゃうわけだし、敷金診断士の人たちって存在価値ないよね…(^_^;)

交渉事ができないとなると、弁護士を抱えている交渉専門集団に頼むしかないんですよね。

そこで活躍してくれるのが「オフィスの原状回復専門で交渉してくれる会社」です。 弁護士、宅地建物取引士、一級建築士、一級建築施工管理技士が揃っているもはやオフィスを解約するときの最強の助っ人って言っても過言じゃない会社があります。

 

こうしたオフィスの原状回復のプロに依頼をするのは「小さな事務所」を借りてた場合だとあまり効果はないかもしれません。でも、もし解約するのが30坪以上の広めのオフィスだったりするときは絶対スペシャリストの人たちに頼るべきだと思います。マジで数十万どころじゃないお金が浮きますんでね…。削れるコストは削りたいじゃないっすか。

30坪(100㎡)以上のオフィスを解約するときは一度相談してみてください↓↓

高額な原状回復費用(オフィス)を何とかしたい!

 

最初は簡単なヒアリングが必要になってくるのでメールでの問い合わせが良いかと思います^^

オフィス原状回復費用削減サービス

 

 

 

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