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不動産投資家になりたい。…10年振りの思いが鮮やかに蘇りました。

投稿日:2016年10月29日 更新日:

不動産投資家になるには

先日、いただきましたコメント。
↓↓↓

初めまして、いま不動産業界に就職をしようと思っている24歳男性です。いきなりで済みませんが、一つ質問があるのですがもしよろしければお答えくださると嬉しいです。僕は将来不動産投資家になりたくて、不動産投資について学べる仕事に着こうと思っています。ブログを拝見させていただいたところ、まずは不動産賃貸仲介の営業から始めて経験を積んだほうがいいと書いてあります。僕は賃貸仲介から売買仲介をして、その後投資用不動産の営業などの仕事にステップアップするルートを考えています。リョウタさんが不動産投資について学ぶならどういったルートを考えるのか、よろしければ教えていただきたいです。僕はいま24で働いた経験はありません。去年FP二級を取得して今年、宅建の試験を受けました。おそらく合格してると思います。もしよろしければお願いします。

コメントくださった山田さん、ありがとうございます。

不動産業界で働くことを選んだ動機が全く一緒で、10年前の思いが鮮やかに蘇ってきました。未だに不動産投資家になれていませんが、何がイケなかったのか自分なりに分析はしてますので、僕の経験を反面教師にしてもらえたらな、と思い記事形式で返答させていただきます。

不動産投資家になるために不動産業界で働くことの是非

僕はこの記事に書いたとおり、不動産業界で働くならば、場数が踏める賃貸仲介からスタートして、その後に売買仲介、投資用マンション販売、競売任売特化など不動産屋としての専門性を高めていくべきと考えています。

稀に売買仲介や投資用マンション販売などからスタートして上手くいく人もいますが、その影には恐ろしい数の挫折者がいると思われます。あんまりニュースとかにはなりませんけどね。

不動産のいろはを学ぶならまずは賃貸仲介。この考えは未だに変わっていません。

賃貸仲介は不動産投資家になれない

けど、賃貸仲介は不動産投資家になる人が歩むべき道ではない、と思います。

理由:不動産を安く買える機会に乏しい。収入が低いため頭金など資金を貯めにくい。

ズバリそのまま書いてしまいましたが、賃貸仲介・賃貸管理の仕事をしても不動産を安く買う機会なんてほとんどやってきませんし、年収が高い仕事でもないのでお金を貯めるのが大変です><

不動産賃貸業を内側から見て、実務を学ぶことがのちのち不動産投資家になったときに役立つ。そう思って賃貸仲介で働き始めたんですが… 残念ながらまだ役に立ってません…。

分かったのは不動産投資をするのに不動産業界で働くのは遠回りなんだな…ということ。悲しいかな、不動産オーナーに近付くことができた感覚すらありません。

不動産投資を始めるために超大事な2つのこと

僕が考える不動産投資家になるための急所は2つ。

不動産投資の急所

「不動産を安く買える機会に数多く遭遇すること」
「買おうと思ったときに融資を受けられること」

不動産業界で働けば、安く買えるチャンスはいくらでもあるだろ、と高を括っていたのですが、全くそんなことはありません。

現に街場の不動産屋で働いていた僕に不動産を安く買えるチャンスが巡ってきたのは6年でたった一度だけ。その千載一遇のチャンスも勤めてた会社が現金で安く買って1ヶ月半後に倍の値段で転売して終わり。キッカケを持ってきた僕には何の見返りもなし…、カナシス…。

また、賃貸仲介・賃貸管理の日常で目の当たりにするのは国交省ガイドラインを筆頭に借主優位、貸主不利の考え方ばかり。今の時代、大家も大変だなぁ…と思い始め、オーナーになる気持ちが薄れていきました。

空き家率の予想グラフって見たことありますか?

住宅空き家率推移予測

グラフはNRI様から借りてきました。

おいおい、本当かよ?と思いますが20年後には空き家率が30%を超えるという予想が立てられています。実績値は総務省、予測値はNRI(野村総合研究所)というお堅いところ出所のデータです。ちょっと行き過ぎな予想とは思いますが、もしこれが現実になるとしたら国内の不動産投資は相当キツくなると思います。

勝ち組不動産と負け組不動産がハッキリ分かれるでしょう。おそらくは一極集中がさらに進み、都市部の不動産しか儲からないことになると思います。

立地が劣った不動産は資産どころか金食い虫…、そんな時代が来てもおかしくないんです。不動産を持たない方が将来設計がしやすい、そういう未来が来るかもしれない。

そんな中で不動産投資家として生き残るには…とにもかくにも安く買うしかないです。鬼の指値なんて言葉が一時期流行りましたが、本当に鬼の指値が通って安く買える物件しか買わない。不動産投資家として生き残るためにはそれぐらいシビアな姿勢が求められるのではないかと思います。

投資用物件を安く買うためにできること

普通の何の特色もない街場の不動産屋で働いていた僕には不動産を安く買うチャンスなんてほぼやってきませんでした。

これは今なら当たり前のことと分かりますが、住居なら住居、事務所なら事務所、投資なら投資、それぞれ専門の不動産屋があるので住居に特化していた会社に投資用物件売却の話しなんて滅多に入って来ないんですよね。地域密着だからそういう話しもくるかな~って期待してたんですが投資用物件についての案件は皆無と言ってもいいくらいでした(^_^;)

投資用物件を数多く扱い、あわよくば自分で購入したいというのであれば、投資用物件の仲介に特化した会社で働くべきでしょうね。

パッと思い付いたところでは「通販大家さん(株式会社金森実業)」「楽待(株式会社ファーストロジック)」「水戸大家さん」、このあたりで働くことができれば不動産投資のリアルについて相当詳しくなるのではないでしょうか。そして投資用物件の流通も相当多いでしょうから、売主の事情(早く現金化したいとか)によっては安く買えるチャンスがあるでしょう。

僕がまだ20代前半なら投資用物件の情報が日々恐ろしい量で集まってくる会社。こういう会社で働きたい。

安く買うためには現金をポンと用意できることも重要

現金って大事

あとは、ポンとすぐに用意できる現金がないと安く買えるチャンスを目にしてもみすみす逃してしまうことになるので、お金は貯めておきましょう。先ほど例に挙げた会社に収益物件を横取りされたケースは僕に現金があれば防げました…orz

歩合制で収入が安定しない、かつ給与水準が決して高くない賃貸仲介ではお金は貯められないと思うんですよね。ストレスはそれなりにある仕事なんでストレス発散でお金を使いたくなることもあるでしょうし。

だからなのか、不動産会社に勤めながら不動産投資をしている人って凄い少ないですよ。不動産投資には夢がない…ということを知ってるっていうのもあるとは思いますが、お金を意識して貯められている人が少ない。不動産投資を実際にしているのは公務員とかお医者さんとか会計士とか一部上場企業のサラリーマンが多いんじゃないかな。彼らのような仕事じゃないとお金の工面が出来ないですからね。

不動産賃貸業の内側を学びつつ、不動産投資家になるべく突き進んでいくことの難しさはここにあるように思います。不動産に詳しくなっても肝心要の金が貯められない。これが痛いですわ。

不動産投資家になるという夢を抱えつつ不動産業界で働くことには一理あるとは思いますが、僕ならば公務員とか地味でも安定している企業に勤めてコツコツとお金を貯めて、週末は大家さんの集まりに顔を出して…色々アドバイスをもらうみたいな方法を取るかな。

たまたま雑誌で見かけたけど、若手の不動産オーナーの集まりっていうのがあるみたいなのでそこにお邪魔させてもらえないか聞いてみると思う。

次世代大家さん

 

BIGtomorrow №416でたまたま見かけた元上場企業サラリーマンのマサさん↑↑ 投資家になるなら、こういう人とお話ししたいですよね。

 

不動産投資家になるための方法 まとめ

ということで、不動産投資家になるための方法をまとめると…

・不動産投資家になるのに賃貸仲介→売買仲介という道は適してない。理由は物件を安く買える機会に恵まれるわけでもないし、お金も貯まらないから。
・不動産を安く買えるチャンスに数多く接することができるよう投資用不動産に特化した不動産屋で働くことはアリ
・公務員とか安定した企業に入って不動産投資はあくまでも副収入を得るためにやる。出来る大家さんの集まりに参加させてもらう。

こんなことが考えられるのではないでしょうか。

 

お返事に時間が掛かってしまい申し訳ございませんでした。

ではでは、お互い頑張りましょう(^.^)/

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