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同業他社のやり方に潜入捜査!

俺氏、不動産投資セミナーに潜入してきた!の巻。

投稿日:2017年11月4日 更新日:

Yahooで最近よく目にする不動産投資セミナーの広告がありまして、キャッチが僕好みだったので、潜入捜査してきました!

最終的に強引なセールスが待ってるんでしょ?と警戒しつつ、そのセミナーに参加してきたのですが、押売りや軟禁されることなく無事解放されるに至ったので生存報告を兼ねつつ喜びと驚きの声を記事にしたいと思います(^_^;)

この記事は不動産投資を絶賛するために書いたわけではなく、投資で稼いでいくためにはどういうスタンスで臨むべきか、また何の特徴もない不動産会社で働く人間は今後働く会社をどう選択していくべきかを書いてます。メッチャ不動産投資に興味があるんだよね!って人は読んでもあまり意味がない内容なのでスルーしてくださいw

人口減と不動産投資。東京とその他46道府県。

不動産投資セミナー

まず、僕がそのセミナーに参加したキッカケとなったテーマですが「人口減と不動産投資の関係」「投資に適したエリアを人工知能を使って解き明かす!」というものでした。

僕は以前から人口減少フェーズに入った日本においては不動産投資は魅力的なものにならないと断じていたのですが、そこに真っ向からメスを入れたセミナーなわけです。

また、売買価格に対して賃料が高い投資に適した地域って東京以外にあるんじゃないの?例えば社宅としての需要が多い名古屋とか…という以前から僕が考えていた疑問にも答えてくれそうな気配があったので、この会社が分析の結果、どんな結論を出したのか楽しみにしてました。

いきなりですが、その会社の結論。
・人口減少とインカムゲイン(家賃収入)は関係性があるがキャピタルゲイン(売却益)には関係性が見られない。

・地価変動や人口変動を考えるならば東京都内の物件一択。仮に15%の利回り(表面)が見込めるとしても他の地域には手を出さない。それは借り手が見つからないリスクが高いから。ということでした。

セミナーに参加すれば「ふむ。なるほどな。」と思える内容ではあるのですが、今ここでそれを説明しようとするのは難しい…(^_^;) まぁ、そういう考え方の不動産投資会社があってもいいよね、くらいに考えてもらえればそれで結構です。

大事なのはここからです。

「何故、この会社はそう結論付けたのか?」という疑問と「では、どう投資するのがベストなのか?」ということを考えてみましょう。

何故、この会社はそう結論付けた?

歴史は繰り返す

これまた説明するのが難しいんですけど、歴史は繰り返すってことで「戦後70年間の日本の景気変動」「不動産バブルからサブプライム問題とリーマンショック」の考察が見事でした。思わず、同業の僕ですら「そうかも!」と過信してしまうほどに。

あとは人工知能を使って、他の不動産会社が保有していない不動産の賃料と価格変動のデータをつぶさに解析した、ということも説得力がありましたね。講師は元経営コンサルタント、現不動産投資会社の顧問の方でしたが、異色の経歴も相まって非常に面白いセミナーでした。セミナー慣れしてるのか、めちゃくちゃ喋りが上手でした。メモが間に合わないほど早口でしたけどね…(^_^;)

まぁ、理系かつ長い物には巻かれろ精神の僕には凄く刺さりましたね、このセミナー。

では、何処にどう投資するのがベスト?

物件買うなら絶対に東京

何処に、という質問に対するその会社の答えは上記の通り、東京都内一択です。大阪や気になっていた名古屋もなしです。

理由は築年数と売却価格の変動率にあるようです。この会社は家賃収入というインカムゲインだけではなく、売却益というキャピタルゲインも積極的に狙っていきましょうという投資スタンスなのですが、そうすると築年数により大きく値が下がってしまう東京都の物件以外は投資不適格になってしまうようです。確か、建築してから30年経過したときの平均売却価格が東京都は新築時の70%、それ以外の道府県は50%になるというデータを見せてました。←それだけ東京は価格が保たれるということです。

そしてキャピタルゲインは人口推移に影響されるというよりも、供給数に左右され変動を繰り返すということで、周期的に東京オリンピック直前までは不動産の価値は保たれるだろうと言ってました。また、オリンピック後に確実に落ち込むことになるが、それもまた15年周期ぐらいで次なる山を迎えることになるでしょうと言ってました。

相場以上の賃料を狙う

そしてどう投資するのか、という戦略ですね。この会社の真骨頂でもありますがリフォームではなくリノベーションで積極的に相場以上の賃料を狙っていくというところが非常にユニークかつ効果的なものに思えました。

リノベすること自体に物珍しさはありませんが、リノベに掛ける金額が桁違いです。一般的な会社が80万~100万という金額に抑えるところを350万~400万掛けて徹底的に差別化をするということでした。ここまでお金を掛けてでも元が取れるのは都内の一部地域に限られるようでした。←これまた「確かに。」と思ったポイントです。

同じ都内と言っても下町のような庶民的な街、土日には一気に人口が少なくなってしまうオフィス街、大使館が連なる超高級住宅街など色々ありますが、この中で言うと超高級住宅街に狙いを絞って物件を投下していく感じです。

でも、確かに街の傾向って存在するんですよね。超高級住宅街だと「家賃は20万~60万で探してます」ってスーパーお嬢さん(無職)がふいに部屋探しに来たりしますから(笑)こういう特異な人が一定数存在するマーケットにおいては、部屋自慢をしたくなるくらいのこだわりリノベーション物件が支持されるという感覚、僕はなんとなく分かるんですよね。

むしろ何の変哲も無い部屋の方がヤバい。そういう物件が最終的に巻き込まれるのは価格競争でしかない、というのがこの会社の意見でした。だからリノベ費用を一般的な4倍掛けて一新した部屋は相当特徴的でしたよ。色々とプランはあるみたいですが、一言でいうとオシャレなカフェみたいな感じ。…表現が乏しくてスミマセン…。でも、そういうイメージなんです。

古さを武器にしたその会社のリノベはこだわりを感じましたし、確かに凄かったです。単に水回りを綺麗にするとかだと新築物件と競合するため、リノベーションしてどんな雰囲気にするのかという戦略も大事だって言ってましたよ。新しさではどうしても新築に勝てないんだから、クラシカル、つまり古さを強みに変えられるようなデザインが目指すべき方向性だ、と言ってました。

中古物件を安く買ってリノベーションをして付加価値を付けて高く売るという不動産会社は結構多いと思いますが随所にこだわりというか徹底的に考えた結果、我々の強みはこれで行こう!と決めた戦略なんだな…ということが伝わってきて非常に刺激的なセミナーでした。

特徴のない不動産会社で御用聞き営業をしている人たちへ。

ということで、97%の人が満足と答えたという嘘だろ?的な怪しい不動産投資セミナーでしたが、同業の僕から見ても十分収穫のある濃い内容でござんした。

その会社は従業員が60名程度と決して大手ではありませんが、方向性がしっかりしているので、御用聞き営業よりよほど営業活動をしやすいでしょうし、働き甲斐があるだろうな…と思いました。僕も決して強み・特徴があるといった会社で働いているわけではないので、社内ひいては今後の人生の身の振り方を考える上で非常に有用でした。

取り敢えず、何の変哲もない新築マンションを建てて、クソ高い値段で売り逃げるという戦略とも言えない戦略で凌ぎを削っている分譲会社は全部潰れてしまって構いません。また、そういう会社で営業マンとして働く人たちもそろそろ営業の仕方、働き方を考え直した方がいいです。どこから入手したか分からない名簿に手当たり次第に営業電話を掛けるような効率の悪いセールスから一刻も早く抜け出しましょう。

本日セミナーを受けてきた会社は事業内容的に売上が倍々ゲームで増えていくといったものではありませんが、その代わりに今後末長く安定した経営を続けていくであろうな…と不動産投資に懐疑的であった僕にそう思わせるほどしっかりした戦略を持っていました。(近々上場するかも??)

そして何より利益を「新規顧客を獲得するための広告費」「ブランド形成・維持のための投資」にきちんと配分してるんだなぁ…という姿勢がそんじょそこらのリノベーションをウリにしてる似非不動産投資会社とは違うな…と思った次第です。

もしかしたら、「社長!うちでもこういうことをやっていきましょうよ!」と提言したら僕が働く会社でも似たようなことをやらせてもらえる可能性もありますが、強欲な僕は自分でやってる投資に似たようなこだわりというか方向性を取り入れられないか考えて、今回得た情報を有効に使っていきたいと思います。

長くなってしまったので最後になりますが…

この会社はどうやら表面利回り5.5%~6%ぐらいで物件を売却してるみたいですね。投資は不動産投資に限りませんし、リスク分散のためには取り入れた方がいいのかもしれませんが、今のところ僕はもっとリスクを背負ってでも利回りの高い投資にチャレンジしたいと思います。ちなみにFXや仮想通貨ではないですよw

いやぁ、たまには同業他社の様子見もいいもんだな!良い刺激を得ることが出来ました!俺もあれぐらいセミナー上手くなりたいな!!

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