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不動産投資に関すること

不動産投資に適した地域、適してない地域を実感。

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この前、潜入捜査してきた不動産投資セミナーでは購入する物件は「都内に限る。」と講師が断言してました。

物件買うなら絶対に東京

まぁ、リノベによる賃料上乗せの余地などを考えると分からんでもない投資方針なのですが、その会社が販売してる物件は明らかに利回り低いっす…。空室になってもすぐ埋まるんですよ~、人気だから空いたら入居したい!というウェイティングリストもあるんですよ~とアピールするのは良いですが販売価格が高い(低利回り)ので俺の投資意欲は全く刺激されませんでしたね…(^_^;)

それでもやっぱり買うなら都内の物件なのかな~と、そのセミナーに参加した影響は少なからず受けました。

けどね、この前、熊本のとある駅直結(?)の物件情報(家賃と売買価格)を見て、投資エリアを都内に限る必要なんてないな!と考えを改めました。熊本城の割と近くの駅なんですが何なのその強気は??というくらいの賃料設定…(^_^;) おまけに解約時の償却金がメチャたけぇ…。←ここは、それでも借りる人が沢山いる特殊な地域らしい。

売買価格1800万、平均賃料10万という感じだったんですが、如何思いますか? 駅徒歩1分、80平米、築年数20年弱のマンションです。単純利回りで6.67%です。ファミリー物件なら悪くないと思うんですが…。新耐震だし駅が超近いから今後も競争力は保ちそうだし。

参考までに僕が前住んでた、とある都内近郊の街での相場と比べてみましょう。

売買価格2800万、平均賃料8.5万という感じ。ちなみに駅徒歩7分、50平米、築年数50年というオンボロマンション(団地?)です。旧耐震のくせに、やたらと高くね??(^_^;) 単純利回りで3.64%とかだよ。一応、再開発が成功したと言われるような街で知名度はそこそこあるんですが、熊本の例の物件と比べると売買価格が高過ぎだな~って感じます。古いのに売買価格がそれ以下に下がることなく維持されている不思議、、、一体これは何なんだ…。

(超単純な比較表)

これ見たら100%、左の熊本のマンションを選ぶでしょ?

熊本県のとあるマンション 都内近郊の再開発された街のマンション
価格 1800万 2800万
貸した場合 賃料10万 賃料8.5万
単純利回り 6.67% 3.64%
駅徒歩 1分 7分
築年数 18年 50年
専有面積 80平米 50平米

これはほんの一例ですが、このように売買価格と賃料のバランスは地域によって大きく異なると思いませんか? そこで賃貸用の物件は買ってはならない…という地域ってあると思うんですよ。

AIでそういう投資するのに適した地域、適してない地域を抽出することって出来ないのかな?? 多分出来るよね。そういうのをAIにどんどんやらせるべきなんじゃないのかな~。

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